SaMoTer Outlook - Edilizia (Settembre 2015)

L’uscita dalla crisi nelle costruzioni si conferma lenta e accidentata, avvio della ripresa posticipato al 2016

Italia: investimenti in costruzioni

EDILIZIA Valori 2015
mln €
2013 2014 2015 2016
RESIDENZIALE
di cui:
- nuovo
-ristrutturazioni
74.115

 

17.788
56.327
-7.5

 

-24.4
2.6
-5.2

 

-18.5
1.5
1.5

 

-12.0
1.8
0.1

 

-1.5
0.5
NON RESIDENZIALE 39.466 -7.2 -5.0 -2.5 2.0
GENIO CIVILE 25.233 -8.0 -6.0 -1.5 4.0
TOTALE COSTRUZIONI 138.814 -7.1 -4.7 -1.8 1.3

 

Indicazioni congiunturali contrastanti

L’alternanza di segnali congiunturali di segno opposto conferma le difficoltà di uscita dalla recessione che da oltre otto anni sta attanagliando il settore delle costruzioni. Il miglioramento degli investimenti registrato nel primo trimestre del 2015 si è rivelato temporaneo, riconducibile verosimilmente a fattori straordinari quali l’accelerazione dei lavori per il completamento delle opere legate all’Expo. Per i tre mesi successivi l’Istat ha segnalato una nuova flessione degli investimenti in costruzioni (-0.8% rispetto al primo trimestre), con correzioni di entità analoga sia per l’edilizia residenziale che per i comparti non residenziale e del genio civile. In termini tendenziali, la contrazione è risultata più marcata (-1.9%), comportando per l’intero 2015 una variazione acquisita (nell’ipotesi di crescita nulla nel secondo semestre) pari a -1.4%.

Analogamente, i dati sull’attività produttiva nelle costruzioni forniscono segnali di un andamento ancora incerto: l’indice di produzione ha fatto segnare due cali consecutivi in maggio e giugno, seguiti da un modesto recupero congiunturale (0.3%) nel mese di luglio; nella media dei primi sette mesi la flessione dell’indice è pari al 2.3% rispetto al periodo corrispondente del 2014.

Indicazioni più favorevoli sembrano, invece, emergere dal lato delle indagini qualitative. Dall’inizio del 2015, pur con un andamento irregolare, il clima di fiducia delle imprese operanti nel settore ha continuato a rafforzarsi, trainato dal miglioramento dei giudizi sugli ordini e i piani di costruzione, sia recenti che prospettici. Migliorano anche le attese sul mercato del lavoro, a conferma dell’arresto del trend di riduzione degli occupati; nel secondo trimestre, gli addetti nelle costruzioni hanno registrato il primo incremento dalla fine del 2010 (2.3%, pari a 34 mila unità in più rispetto allo stesso periodo del 2014). L’impatto della crisi sui livelli occupazionali è comunque drammatico: dalla fine del 2008 sono andati persi complessivamente oltre 520 mila addetti.

 

Tab. 1 - PIL e investimenti in costruzioni (indici 2007=100)

PIL e investimenti in costruzioni

Fonte: elaborazioni Prometeia su dati Istat

 

Non si arresta l’aggiustamento della nuova produzione residenziale…

Entrando nel dettaglio dei singoli comparti di attività, permangono indicazioni di debolezza della nuova edilizia residenziale, la componente più colpita dalla crisi con un crollo degli investimenti prossimo al 70% rispetto ai massimi pre-crisi.

Il prolungarsi della correzione del comparto riflette l’andamento dei permessi a costruire, caratterizzati da un’ulteriore marcato ridimensionamento nel corso del 2014, sia pure a ritmi meno intensi rispetto agli anni precedenti (-12%, da -35% nel 2013). In particolare, i permessi si sono collocati su livelli di minimo assoluto nel confronto storico, mai raggiunti nel secondo dopoguerra (47mila unità abitative, rispetto a quasi 280 mila in corrispondenza del picco del 2005).

 

Tab. 2 - Investimenti in costruzioni per comparto (var. % su trimestre precedente)

Investimenti in costruzioni per comparto

Fonte: elaborazioni Prometeia su dati Istat

 

La flessione dell’edilizia residenziale è limitata dal contributo positivo degli investimenti nella riqualificazione del patrimonio abitativo, arrivati ormai a rappresentare circa il 75% del mercato residenziale complessivo. Dalle indagini sulla fiducia dei consumatori emerge una propensione ancora elevata delle famiglie alla spesa nella manutenzione delle abitazioni, verosimilmente sulla spinta dei bonus fiscali (ristrutturazioni ed efficienza energetica) costantemente rinnovati e in vigore fino alla fine del 2015.

 

…mentre ripartono gli appalti pubblici

Per la componente relativa alle opere del genio civile, vi sono indicazioni di una attenuazione della caduta degli investimenti. Quest’ultimo comparto, duramente penalizzato negli scorsi anni dagli effetti delle politiche di consolidamento fiscale, può beneficiare del recupero del mercato degli appalti pubblici avviatosi nel 2014 e proseguito nei primi mesi di quest’anno. Le rilevazioni dell’Ance per il periodo gennaio-maggio 2015 segnalano, infatti, un andamento positivo dei bandi di gara per lavori pubblici, anche in termini di importo (23% sul periodo corrispondente, dopo un aumento del 19% nel 2014). Tra i fattori all’origine della ripresa del mercato dei lavori pubblici si possono individuare le misure di allentamento del Patto di Stabilità Interno a favore degli investimenti degli enti locali e l’accelerazione nell’utilizzo dei fondi strutturali europei, in vista della scadenza del ciclo 2007-2013.

 

Raffreddamento (temporaneo) del mercato immobiliare, in un contesto di prezzi ancora cedenti

Un quadro di luci ed ombre tende a caratterizzare anche il mercato immobiliare. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, la variazione delle compravendite (in termini di numero di transazioni normalizzate) è ritornata in territorio negativo nel primo trimestre di quest’anno, interrompendo il pur modesto recupero messo a segno nel corso del 2014. La flessione ha interessato tutti i comparti immobiliari, dal residenziale (-3%) a quello non residenziale, sia ad uso produttivo (-7.1%) che commerciale (-5.2%) e terziario (-6.4%). Il nuovo raffreddamento del mercato deve essere, tuttavia, interpretato alla luce dell’entrata in vigore, a partire dall’inizio dello scorso anno, del nuovo e più favorevole regime delle imposte di registro (ipotecaria e catastale) che ha indotto un forte aumento dei volumi scambiati nel primo trimestre 2014 e un conseguente effetto base negativo nel confronto con lo stesso trimestre del 2015. Al netto di tale effetto “straordinario”, le compravendite di abitazioni hanno mantenuto una dinamica positiva (0.8%), sia pure in decelerazione rispetto alla seconda metà del 2014. Anche nell’ipotesi di una ripresa degli scambi dopo la battuta d’arresto di inizio anno, il mercato residenziale dovrebbe comunque stabilizzarsi su volumi di compravendite di poco superiori alle 400mila unità annuali, storicamente molto contenuti e più che dimezzati rispetto al picco del 2006.

 

Tab. 3 - Indice di produzione e clima di fiducia delle imprese di costruzioni (2010=100)

Indice di produzione e clima di fiducia delle imprese di costruzioni

Fonte: elaborazioni Prometeia su dati Istat

 

Nel 2014 è proseguita la caduta dei prezzi delle abitazioni, anche se a ritmi meno intensi (-4.4%, rispetto al -5.7% del 2013). La tendenza non si è invertita all’inizio dell’anno in corso: le stime preliminari dell’Istat indicano per il primo trimestre un calo dei prezzi pari allo 0.7% sul precedente, che porta intorno a -14% la correzione cumulata a partire dal 2010. Le pressioni al ribasso sui prezzi, finora evidenti soprattutto sul mercato dell’usato, cominciano ad estendersi con maggiore intensità anche al comparto delle nuove abitazioni. L’aggiustamento non sembra destinato ad esaurirsi nel breve termine, come suggerito dall’indagine congiunturale della Banca d’Italia sul mercato delle abitazioni, che evidenzia un aumento delle segnalazioni di prezzi in calo per il terzo trimestre, mentre rimangono moderatamente positive le aspettative di medio periodo.

 

Tab. 4 - Compravendite e prezzi delle abitazioni (indici, 2010=100)

Compravendite e prezzi delle abitazioni

Fonte: elaborazioni Prometeia su dati Istat e Agenzia delle Entrate

 

Confermata la ripresa del credito

I segnali di ripartenza appaiono più diffusi sul fronte del credito, anche se sono da valutare con cautela. Le erogazioni di mutui alle famiglie hanno evidenziato una ripresa consistente, sia nel corso del 2014 che all’inizio di quest’anno (+35% tendenziale nel primo trimestre, secondo i dati Banca d’Italia), che ha riflesso in larga parte la crescita delle surroghe e sostituzioni, diventate particolarmente convenienti grazie ai tassi di interesse sulle nuove operazioni attestati ai minimi storici. Un aumento più contenuto ha caratterizzato la componente dei mutui d’acquisto, riconducibile ai nuovi contratti di compravendita.

La ripresa dei flussi erogati è da attribuire anche alle condizioni più favorevoli di accesso al credito. Dai risultati del “Bank Lending Survey” emerge a partire dal quarto trimestre del 2014 un allentamento dei criteri di offerta per i prestiti finalizzati all’acquisto di abitazioni, favorito dalla politica monetaria della Bce che ha garantito liquidità al sistema bancario e portato i tassi di mercato monetario in prossimità dello zero. Questa tendenza sembra consolidarsi nel corso del 2015, grazie anche all’operatività del Fondo di garanzia per la casa.

 

Verso una lenta ripresa dal 2016 grazie al traino delle opere pubbliche

Coerentemente con le informazioni congiunturali disponibili, riteniamo che la fase di correzione delle costruzioni possa attenuarsi nel secondo semestre, portando a chiudere il 2015 con una flessione degli investimenti stimata intorno a 2 punti percentuali in media d’anno. Per l’edilizia residenziale la correzione potrebbe risultare più contenuta , grazie al supporto degli interventi di recupero e riqualificazione.

 

Tab. 5 - Bandi di gara per lavori pubblici (importo in mld euro)

Bandi di gara per lavori pubblici

Fonte: elaborazioni Prometeia su dati Ance

 

Le condizioni per l’avvio di una fase di graduale ripresa sono attese materializzarsi a partire dal 2016, con il ritorno ad una dinamica moderatamente positiva degli investimenti, ad un tasso di poco superiore all’1%. Questa evoluzione è da imputare principalmente alla riattivazione del comparto del genio civile, sulla spinta delle misure di rilancio degli investimenti pubblici varate dal governo. Tra queste ultime, la legge di Stabilità 2015 ha programmato il ritorno ad una dinamica positiva della spesa pubblica in conto capitale per il triennio 2015-’17 mentre il cosiddetto decreto “Sblocca Italia” ha previsto lo stanziamento di risorse finalizzate a garantire la continuità di cantieri già in corso e l’avvio di progetti infrastrutturali rapidamente cantierabili.

Altri interventi relativi alle costruzioni proposti dal governo riguardano le opere di contrasto al dissesto idrogeologico e il Piano di edilizia scolastica che consentirà la ristrutturazione, l'efficientamento energetico e la costruzione di nuovi edifici scolastici.

La ripresa degli investimenti in opere pubbliche sarebbe favorita anche dalle misure di politica economica varate dalla Commissione Ue, a partire dal Piano di Investimenti per l’Europa (il cosiddetto Piano Juncker), dalla cui piena operatività sono attesi nuovi fondi per il finanziamento delle infrastrutture. Lo scenario di Prometeia formula una valutazione prudente del Piano, in termini sia di ammontare effettivo degli investimenti che di tempi di attuazione, assumendo un effetto moltiplicativo sugli investimenti privati più moderato rispetto a quello ipotizzato dalle autorità comunitarie. Ciò nonostante, si ritiene che gli interventi attivabili in questo ambito potranno esercitare rilevanti effetti espansivi sugli investimenti in costruzioni già a partire dal 2016-2017.

 

Permangono vincoli alla crescita del residenziale

Anche gli investimenti non residenziali sono attesi recuperare dal 2016 un profilo di buona espansione; l’avvio di un nuovo ciclo di investimenti in beni strumentali contribuirebbe a riattivare la domanda non residenziale privata, favorita anche da un contesto di graduale normalizzazione delle condizioni creditizie per le imprese. La ripresa dell’edilizia residenziale è, invece, attesa avviarsi con un certo ritardo rispetto alle altre componenti delle costruzioni. L’intensità del suo recupero troverà un limite nella perdurante debolezza del comparto delle nuove abitazioni che vedrà continuare la fase negativa nel 2016, condizionato dall’esigenza di smaltimento dello stock ancora elevato di abitazioni invendute (200mila unità secondo le stime di Banca d’Italia, solo in lieve rientro rispetto al picco del 2012). Ne risulterebbero, quindi, attenuati gli impulsi positivi derivanti dal miglioramento del reddito disponibile delle famiglie e dalle condizioni più favorevoli di accesso al credito, come anche delle misure di sostegno al settore (inclusa l’eventuale riduzione delle imposte sull’abitazione). Principale driver dell’attività residenziale dovrebbero, quindi, confermarsi gli investimenti nel rinnovo abitativo, anche se lo stimolo legato agli incentivi fiscali potrebbe attenuarsi dal prossimo anno, qualora le misure di agevolazione non fossero riconfermate alle attuali condizioni.